Wer von den eigenen vier Wänden träumt und sich ein Zuhause für die Familie wünscht, rechnet meist zuerst mit dem Kaufpreis der Immobilie, der auf den ersten Blick den größten Posten darstellt. Nebenkosten erreichen oft zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises.
Für Familien, die sich ihr eigenes Nest bauen möchten und schon länger nach dem passenden Zuhause suchen, kann genau diese Summe am Ende darüber entscheiden, ob der lang gehegte Traum von den eigenen vier Wänden überhaupt noch finanzierbar bleibt oder nicht.
Eine realistische Kalkulation aller anfallenden Posten, die sich nicht allein auf den reinen Kaufpreis beschränkt, sondern sämtliche Nebenkosten einbezieht, gehört deshalb von Anfang an in jede seriöse Finanzplanung, damit späteren Überraschungen vorgebeugt wird und das Vorhaben kalkulierbar bleibt.
Je früher diese Nebenkosten in die Planung einfließen, desto sicherer lässt sich das Gesamtbudget aufstellen, und desto kleiner wird das Risiko, beim Notartermin von unerwarteten Summen überrascht zu werden.
Diese Kaufnebenkosten kommen beim Immobilienkauf auf euch zu
Die Nebenkosten bestehen aus mehreren festen und variablen Bestandteilen, deren Höhe je nach Bundesland und Finanzierungsart variiert.
Grundsätzlich lässt sich bei einer genaueren Betrachtung der einzelnen Kostenpunkte, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen, klar zwischen den gesetzlich vorgeschriebenen Abgaben, denen man sich kaum entziehen kann, und den optionalen Dienstleistungen, die man freiwillig in Anspruch nehmen kann, unterscheiden. Mit einer klaren Übersicht lässt sich vermeiden, dass man einzelne Kostenpunkte bei der Kalkulation übersieht.
Den Kern der üblichen Zusatzausgaben bilden die folgenden Positionen, die hier näher für euch aufgeführt werden:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent
- Notarkosten (rund 1,5 Prozent des Kaufpreises)
- Grundbucheintragung (etwa 0,5 Prozent)
- Maklerprovision, regional unterschiedlich und meist geteilt
- Gutachter- oder Sachverständigenkosten bei Bedarf
Hinzu kommen oft übersehene Ausgaben wie Finanzierungskosten, etwa für die Eintragung einer Grundschuld, sowie Kosten für Umzug, Renovierung und mögliche Modernisierungen. Wer eine bestehende Immobilie kauft, sollte zudem Rücklagen für die Instandhaltung einplanen.
Wertvolle Anregungen für die Vorbereitung bietet auch der Ratgeber „Der Traum vom Eigenheim: 3 Tipps für den Hauskauf“, der die ersten Schritte für euch verständlich und übersichtlich aufschlüsselt.
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch im Detail
Die Grunderwerbsteuer, die beim Erwerb einer Immobilie nahezu unvermeidlich anfällt und von den Käufern einkalkuliert werden muss, stellt unter den verschiedenen anfallenden Nebenkosten in aller Regel den mit Abstand größten Einzelposten dar, der das Gesamtbudget erheblich belasten kann.
Die Bundesländer legen die Höhe eigenständig fest, wodurch sich eine erhebliche Spanne zwischen den einzelnen Regionen ergibt. Bayern verlangt nur 3,5 Prozent, andere Länder bis zu 6,5 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis macht das mehrere tausend Euro aus.
Notarielle Beurkundung als gesetzliche Pflicht
In Deutschland ist ein Immobilienkauf ohne die notarielle Beurkundung rechtlich nicht gültig und somit unwirksam. Der Notar, der eine neutrale Stellung einnimmt, erstellt den Kaufvertrag im Detail, klärt beide Parteien gewissenhaft über sämtliche Rechte und Pflichten auf und wickelt die Zahlung des Kaufpreises über ein Treuhandkonto ab, sodass für Käufer und Verkäufer gleichermaßen Sicherheit besteht. Die Gebühren betragen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Diese Ausgabe ist somit für jeden Käufer rechtlich verbindlich und lässt sich nicht verhandeln, da die Mitwirkung eines Notars beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben und unumgänglich ist.
Eintragung ins Grundbuch
Erst der Eintrag im Grundbuch macht den Käufer offiziell zum Eigentümer. Dafür fallen Gebühren von rund 0,5 Prozent an. Wird die Immobilie über ein Darlehen finanziert, kommt zusätzlich die Eintragung der Grundschuld hinzu, die als Sicherheit für die Bank dient. Diese Kosten werden häufig vergessen, gehören aber fest zur Kalkulation.
Maklerprovision richtig kalkulieren und clever sparen
Bei der Maklerprovision handelt es sich um einen Posten, bei dem sich am ehesten ein Verhandlungsspielraum eröffnet. Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer bundesweit die Courtage, sofern es sich um selbst genutztes Wohneigentum handelt.
In der Praxis bewegt sich der Käuferanteil oft zwischen 3 und 3,57 Prozent einschließlich Mehrwertsteuer. Diese Summe solltet ihr niemals unterschätzen, denn bei höheren Kaufpreisen bedeutet sie einen fünfstelligen Betrag.
Wann sich ein Makler besonders lohnt
Ein erfahrener Immobilienvermittler kennt den regionalen Markt, bewertet Objekte realistisch und begleitet durch den gesamten Verkaufsprozess. Gerade für Familien, die ortsfremd suchen, ist diese Ortskenntnis Gold wert. Bei der Suche nach kompetenter Begleitung begegnet einem im Raum Braunschweig unter anderem die Braunschweigische Landessparkasse. Wer die Verkaufsabwicklung in professionelle Hände legen möchte, kann sich über die Leistungen der Makler der Sparkasse Braunschweig informieren und die anfallende Courtage vorab klären.
Nicht jeder Kauf erfordert zwingend eine Vermittlung, doch in vielen Fällen zahlt sich die Begleitung aus. Komplexe Objekte, unklare Eigentumsverhältnisse oder ein angespannter Markt sprechen für fachkundige Unterstützung. Wer zusätzlich eine Baufinanzierung und einen flexiblen Ratenkredit sinnvoll miteinander kombinieren möchte, sollte die Gesamtbelastung aller Finanzierungsbausteine im Blick behalten, damit die monatliche Rate dauerhaft tragbar bleibt.
So plant ihr euer Budget inklusive aller Nebenkosten realistisch
Eine stabile Finanzplanung beginnt mit der ehrlichen Einschätzung des eigenen Eigenkapitals.
Banken erwarten üblicherweise, dass die anfallenden Nebenkosten vollständig aus eigenen Mitteln bestritten werden, weil diese den tatsächlichen Wert der Immobilie nicht erhöhen und deshalb nicht beleihbar sind. Wenn ihr diesen Grundsatz von Anfang an beachtet, lassen sich spätere Finanzierungslücken vermeiden.
Beim Aufstellen des Budgets, das die finanzielle Grundlage für jeden Immobilienkauf bildet, empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen, bei dem die einzelnen Posten nacheinander erfasst werden, sodass am Ende ein klares und nachvollziehbares Bild der gesamten finanziellen Belastung entsteht. Im ersten Schritt wird der maximale Kaufpreis bestimmt, danach werden alle zusätzlichen Ausgaben zusammengerechnet. Erst die Summe aus beiden Positionen zeigt, wie viel Kapital tatsächlich benötigt wird. Auch ein Puffer für unerwartete Ausgaben wie Reparaturen oder teurere Umzüge gehört dazu.
Faustregeln können bei der ersten Orientierung durchaus hilfreich sein und einen groben Rahmen abstecken, doch ersetzen sie keinesfalls eine genaue Rechnung, die alle individuellen Faktoren berücksichtigt.
Um die individuellen Werte zuverlässig zu ermitteln, lassen sich online verfügbare Tools nutzen. Mit einem spezialisierten Werkzeug, das die Kaufnebenkosten präzise berechnen kann, werden alle Positionen bundeslandspezifisch aufgeschlüsselt. So entsteht ein realistisches Bild, das die Verhandlung mit der Bank erleichtert und spätere Überraschungen vermeidet.
Zum Schluss lohnt es sich, die laufenden Kosten nach dem Einzug genauer unter die Lupe zu nehmen. Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltungsrücklagen und Energie belasten das Haushaltsbudget dauerhaft. Plant ihr diese Posten früh mit ein, legt ihr eine solide Grundlage zur Erfassung aller Nebenkosten. So seid ihr gut vorbereitet, könnt entspannt ins Eigenheim ziehen und ungetrübt das neue Zuhause genießen.
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Torsten hat das Vollzeit-Papa-Diplom. Er hat einen kleinen Sohn und eine Stieftochter, die er liebt, als wäre es seine eigene. Darüber hinaus hat er acht Semester lang “Soziale Arbeit” studiert. Mit einer unübertroffenen Mischung aus Wissen und Bauchgefühl, ist er der geborene Autor für dieses Magazin. Und ganz nebenbei kümmert er sich als Gründer und Inhaber von 1-2-family.de um alle Belange des Magazins. (Bild: © Chantal Reimann)
