Mit der Boomer-Generation gehen immer mehr Menschen in naher Zukunft in Rente. Viele der angehenden Ruheständler haben ihre ganze Kraft darauf verwendet, eine Wohnimmobilie anzuschaffen, um im Alter sorgenfrei zu leben und die Familie nach besten Kräften zu unterstützen.
Leider geht der Übergang in den Ruhestand üblicherweise mit empfindlichen finanziellen Einbußen einher. Diese können mit einem Immobilien-Teilverkauf weitestgehend aufgefangen werden. Die Liquidität erhöht sich spürbar und das Wohn- und Nutzungsrecht bleibt erhalten.
Ein Immobilien-Teilverkauf verhilft schnell zu mehr Liquidität
Ein Leben lang wurde jeder Cent gespart und in die eigene Wohnimmobilie gesteckt. Jetzt, kurz vor dem Eintritt in den Ruhestand, ist fast das gesamte Kapital im eigenen Haus gebunden und es fehlt an der finanziellen Ausstattung, um die freie Zeit wie erhofft zu genießen. Weder können langersehnte Lebensträume wie eine Weltreise realisiert werden, noch reicht die Rente dazu aus, um die Nachkommen bei ihrer Zukunftsplanung zu unterstützen. Im schlimmsten Fall müssen die eigenen Kinder in die Pflicht genommen werden, um den Eltern bei einem finanziellen Engpass auszuhelfen.
In einer solchen Situation sind die Betroffenen in der Regel gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen und zu Geld zu machen. Diese Lösung zieht zwangsläufig einen Umzug nach sich, der mit viel Stress verbunden ist und mit dem der gewohnte Freundes- und Bekanntenkreis verloren gehen kann.
Ein Teilverkauf vermeidet diese Konsequenzen vollständig. Innerhalb kürzester Zeit lässt sich der finanzielle Spielraum erweitern, ohne dass der Status als Wohneigentümer aufgegeben wird. Zudem bleibt über das Nießbrauchrecht ein uneingeschränktes Wohn- und Nutzungsrecht erhalten.
Was genau ist ein Immobilien-Teilverkauf?
Seit einigen Jahren ist es möglich, statt eines Gesamtverkaufs nur einen Teil der Immobilie zu veräußern. Das Konzept ist einfach. Dabei kaufen spezialisierte Unternehmen aus der Immobilien- oder Finanzbranche bis zu 50 Prozent des Wohneigentums und halten sich als stille Miteigentümer im Hintergrund. Die Teilverkäufer bekommen dabei ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Dieses versichert, dass die bisherigen Eigentümer weiter im gewohnten Umfeld bleiben können und die Entscheidungshoheit über die Immobilie behalten.
So werden eventuelle Mieteinnahmen weiterhin dem Konto der Teilverkäufer gutgeschrieben. Über Umbaumaßnahmen für altersgerechtes, barrierefreies Wohnen oder energetische Sanierungsmaßnahmen entscheiden weiterhin die bisherigen Gesamteigentümer. Einige Anbieter wie beispielsweise die Deutsche Teilkauf, eines der führenden Unternehmen der Branche, unterstützen manche Sanierungsvorhaben sogar mit einem Zuschuss.
An wen richtet sich das Angebot eines Immobilien-Teilverkaufs?
Prinzipiell kann das Angebot von jedem wahrgenommen werden, der über eine abbezahlte Immobilie verfügt. In der Realität jedoch ist der Teilverkauf an Personen ab 55 Jahren gerichtet, die eine Wohnimmobilie mit einem Wert von mindestens 200.000 Euro ihr Eigen nennen und eine spürbare Minderung ihrer Lebensqualität im Rentenalter befürchten. Die damit verbundene Freisetzung der Liquidität ist nicht zweckgebunden und kann beispielsweise dazu verwendet werden, die Ausbildung der Enkel zu finanzieren.
Wie läuft der Prozess eines Teilverkaufs ab?
Der Teilverkauf ist eine charmante Lösung, um den Ruhestand qualitativ aufzuwerten. Dies haben inzwischen einige Unternehmen erkannt und jedes arbeitet bei der Umsetzung nach seinen eigenen Vorgaben. Grundsätzlich jedoch wird ein Teilverkauf auf die folgende Art und Weise abgewickelt:
- An einem Teilverkauf interessierte Senioren machen sich im Internet oder im näheren Umfeld über einen infrage kommenden Anbieter kundig und treten mit diesem in Kontakt.
- Daraufhin wird ein unverbindliches Beratungsgespräch vereinbart, bei dem der Anbieter die Interessenten über die Zusammenhänge detailliert unterrichtet. Außerdem wird der notwendige Kapitalbedarf abgesteckt
- Ist der finanzielle Rahmen bekannt, erstellt der Anbieter ein erstes, unverbindliches Angebot.
- Nun ist der Moment gekommen, den Marktwert der betreffenden Immobilie zu ermitteln. Dafür beauftragt der Teilkäufer einen unabhängigen und zertifizierten Gutachter. Die Kosten übernimmt üblicherweise der Anbieter, auch wenn es später zu keiner Einigung kommen sollte.
- Mit dem Ergebnis des Gutachtens wird ersichtlich, ob ein Teilverkauf im Bereich des Möglichen angesiedelt ist und wie hoch der Teil ausfallen darf, der abgegeben werden kann.
- In einem nächsten Schritt legt der Teilkäufer ein verbindliches Angebot vor.
- Ist der Teilverkäufer mit diesem einverstanden, wird ein Notariat herangezogen. Dieses arbeitet einen rechtsgültigen Vertragsentwurf aus, der beiden Seiten zugänglich gemacht wird. Im Normalfall wird eine zweiwöchige Bedenkzeit eingeräumt, um überhastetes Handeln auszuschließen.
- Bleibt das beiderseitige Interesse bestehen, wird der Vertrag im Beisein des Notars unterschrieben und das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen.
- Sind alle Formalitäten zur Zufriedenheit aller Beteiligten erledigt, kann die Auszahlung der vereinbarten Kaufsumme erfolgen.
Vorteile eines Teilverkaufs
Ein Immobilien-Teilverkauf hält für die Teilverkäufer in Relation zu einem Komplettverkauf, einem Ratenkredit oder sonstigen Modellen der Immobilienverrentung diverse Vorzüge und Nachteile bereit, wobei erstere bei Weitem überwiegen:
Vorteile
- Sofortige Erhöhung der Liquidität, ohne dass Schulden aufgenommen werden.
- Das Nießbrauchrecht garantiert ein uneingeschränktes Wohn- und Nutzungsrecht sowie den Erhalt der Entscheidungshoheit.
- Eventuelle Mieteinnahmen werden nicht beschnitten.
- Es wird kein Umzug notwendig und die betroffenen Senioren können in ihrem gewohnten Umfeld bleiben.
- Die Kosten für Gutachter und Notar werden üblicherweise vom Anbieter übernommen, auch wenn keine Einigung erzielt wird.
- Der verbleibende Restanteil der Immobilie kann wie gewohnt vererbt werden. Die Erben erhalten ein Erstkaufrecht am veräußerten Anteil.
- Bei einem späteren Gesamtverkauf unterstützt der Anbieter die Teilverkäufer mit seiner Expertise. Als Experte erzielt er dabei üblicherweise einen besseren Erlös als Privatleute.
Nachteile
- Der Teilverkäufer kommt weiterhin für die Grundsteuer auf.
- Es ist ein monatliches Nutzungsentgelt an den Anbieter zu entrichten.
- Der Teilverkäufer bleibt verantwortlich für die Instandhaltung, wobei einige Anbieter bestimmte Vorhaben wie eine energetische Sanierung finanziell unterstützen.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Für einen Immobilien-Teilverkauf sind wenige Bedingungen zu erfüllen. Die meisten Anbieter gehen aus administrativen Gründen von einer Mindestsumme von 100.000 Euro aus. Da höchstens die Hälfte der Immobilie abgegeben werden kann, sollte diese über einen Marktwert von mindestens 200.000 Euro verfügen. Eine weitere Grundvoraussetzung besteht darin, dass die Immobilie unbelastet sein sollte. Manche Anbieter akzeptieren eine geringe Hypothek und verrechnen diese bei der Auszahlung der Kaufsumme.
Wie wird ein Teilverkauf steuerlich gehandhabt?
Ein Immobilien-Teilverkauf wird nach den gleichen Regelungen versteuert wie ein Gesamtverkauf. Wurde die Immobilie durchgehend selbst bewohnt, sind keine Abgaben zu leisten. Im Falle einer Mietimmobilie muss diese sich mindestens 10 Jahre im Besitz des Teilverkäufers befunden haben, um die Spekulationssteuer zu vermeiden. War die Immobilie vermietet und wurde dann selbst genutzt, müssen mindestens zwei Jahre nach Ablauf des Mietverhältnisses vergangen sein, bevor ein Teilverkauf möglich ist.
Fazit
Vielen Rentnern reicht die Rente nicht aus, um einen sorgenfreien Ruhestand zu genießen. In diesen Fällen musste bis vor Kurzem entweder die gesamte Immobilie verkauft oder ein Kredit aufgenommen werden, um die eigene Liquidität zu erhöhen.
Der Teilverkauf ist ein eleganter Kompromiss und ermöglicht die Erweiterung des finanziellen Spielraums im Ruhestand, ohne sich zu verschulden oder einen Umzug in Kauf zu nehmen. Auch die Entscheidungshoheit und der Status des Immobilieneigentümers bleiben erhalten.